Contrato de alquiler: cláusulas que debes revisar

Contrato de alquiler: cláusulas que debes revisar antes de firmar

Firmar un contrato de alquiler sin leerlo con detenimiento es uno de los errores más comunes —y más caros— que cometen los inquilinos en Andalucía. En 2025, con la renta media de alquiler en capitales como Sevilla, Málaga o Granada superando los 900 €/mes en muchos casos, comprometerse con un contrato mal revisado puede suponer pérdidas económicas importantes o conflictos difíciles de resolver. Antes de estampar tu firma, hay cláusulas del contrato de alquiler que debes conocer sí o sí.

1. Duración del contrato y prórrogas automáticas

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años si el arrendador es una persona física, o de siete si es una persona jurídica (empresa o fondo). Pasado ese plazo, el contrato se prorroga automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que alguna de las partes comunique su intención de no renovar.

Revisa bien cuándo y cómo debes avisar si quieres irte: lo habitual es un preaviso de 30 días para el inquilino y de 4 meses para el propietario. Si el contrato incluye cláusulas que recortan estos plazos o que penalizan la salida anticipada de forma desproporcionada, es una señal de alerta.

2. Renta, actualización anual y gastos incluidos

Esta es, sin duda, la sección más importante del contrato. Fíjate en tres puntos clave:

• Importe mensual y fecha de pago: lo más habitual es el pago entre los días 1 y 7 de cada mes.
• Índice de actualización de la renta: desde 2024, la actualización anual ya no puede vincularse al IPC sin límite. En 2025, el índice de referencia para la actualización de los alquileres es el publicado por el INE, con un tope que conviene verificar en el momento de firmar. Asegúrate de que el contrato especifica claramente qué índice se aplica.
• Gastos incluidos o excluidos: ¿quién paga la comunidad, el IBI o el seguro del hogar? En Andalucía es frecuente que el IBI corra a cargo del propietario, pero no siempre. Cualquier gasto que se traslade al inquilino debe quedar reflejado expresamente en el contrato.

Desconfía de contratos que hablen de "gastos según acuerdo" sin concretar nada: esa ambigüedad suele jugar en tu contra.

3. Fianza, garantías adicionales y depósito

La ley obliga al inquilino a entregar una mensualidad de fianza en contratos de vivienda. Esta cantidad debe ser depositada por el propietario en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), algo que puedes —y debes— comprobar.

Además de la fianza legal, el propietario puede exigir garantías adicionales, pero la LAU limita este importe a un máximo de dos mensualidades adicionales en contratos de vivienda habitual. Es decir, en total no deberías entregar más de tres mensualidades al inicio (fianza + dos meses de garantía adicional).

Antes de firmar, revisa también cómo y en qué plazo te devolverán la fianza al finalizar el contrato. Lo habitual es un máximo de 30 días desde la entrega de llaves; si el contrato no lo especifica, la ley te ampara igualmente, pero conviene tenerlo por escrito.

4. Obras, reparaciones y estado del inmueble

El contrato debe recoger el estado actual del inmueble, idealmente acompañado de un inventario fotográfico. Esto te protege a la hora de recuperar la fianza, ya que el propietario no podrá descontarte desperfectos que ya existían antes de tu entrada.

En cuanto a las reparaciones, la ley distingue entre:

• Reparaciones de conservación (humedades estructurales, caldera averiada, instalación eléctrica): son responsabilidad del propietario.
• Pequeñas reparaciones por uso ordinario (bombillas, grifos con goteo leve): corren a cargo del inquilino.

Si el contrato intenta trasladar al inquilino reparaciones que corresponden al propietario, esa cláusula puede ser nula, pero es mejor negociarla antes de firmar que litigar después.

Conclusión

Firmar un contrato de alquiler en Andalucía en 2025 exige tiempo y atención. No te dejes llevar por las prisas del mercado —especialmente en ciudades con alta demanda como Málaga o Sevilla— y revisa siempre la duración, la renta y su actualización, las garantías económicas y las condiciones sobre el estado del inmueble. Si tienes dudas, consulta con un profesional antes de firmar: un pequeño esfuerzo inicial puede ahorrarte muchos problemas durante años.