Contrato de alquiler: cláusulas que debes revisar

Contrato de alquiler: cláusulas que debes revisar antes de firmar

Firmar un contrato de alquiler sin leerlo con detenimiento es uno de los errores más frecuentes entre los inquilinos. En Andalucía, donde el precio medio del alquiler ha seguido creciendo en 2025 —superando los 10 €/m² en ciudades como Sevilla, Málaga o Granada—, comprometerse con un contrato mal revisado puede costarte mucho dinero y más de un disgusto. Antes de estampar tu firma, hay una serie de cláusulas del contrato de alquiler que debes revisar sí o sí. Te lo explicamos de forma clara y práctica.

1. Duración del contrato y prórrogas automáticas

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años si el arrendador es una persona física, o de siete años si es una persona jurídica. Pasado ese periodo, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que alguna de las partes comunique su intención de no renovar.

Revisa bien cuánto tiempo dura el contrato inicial y en qué condiciones se prorroga. Algunos propietarios incluyen cláusulas que limitan las prórrogas o que acortan los plazos de preaviso. Asegúrate de que los plazos de notificación sean razonables: lo habitual es un mínimo de dos meses por parte del inquilino y cuatro por parte del propietario.

2. La fianza y las garantías adicionales

La fianza legal obligatoria equivale a una mensualidad de renta en contratos de vivienda. Sin embargo, muchos propietarios solicitan garantías adicionales, como un aval bancario o depósitos extra. La LAU permite estas garantías adicionales, pero en la práctica no deberían superar dos mensualidades más.

En Andalucía, la fianza debe depositarse obligatoriamente en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). Si el propietario no lo hace, puede enfrentarse a sanciones. Como inquilino, tienes derecho a exigir el justificante de ese depósito. Además, comprueba en qué condiciones te devolverán la fianza al finalizar el contrato: los plazos y los motivos de retención deben quedar claros por escrito.

3. Actualización de la renta y gastos incluidos

Esta es, probablemente, la cláusula que más sorpresas desagradables genera. Desde 2024, la actualización anual de la renta está limitada por ley al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un tope que en 2025 se sitúa en torno al 2,2 %. Cualquier cláusula que intente actualizar la renta por encima de ese límite es nula.

Pero más allá de la actualización, fíjate en qué gastos están incluidos en la renta y cuáles no. ¿Quién paga la comunidad de propietarios? ¿Y el IBI? Por ley, el IBI corresponde al propietario salvo que se pacte expresamente lo contrario en el contrato. Lo mismo ocurre con los gastos de gestoría o los honorarios de la agencia inmobiliaria: desde 2019, estos últimos corren siempre a cargo del arrendador, no del inquilino.

4. Reparaciones, obras y estado del inmueble

Antes de firmar, documenta fotográficamente el estado de la vivienda y asegúrate de que el contrato refleja cualquier desperfecto previo. Esto te protegerá cuando llegue el momento de recuperar la fianza.

En cuanto a las reparaciones, la ley distingue entre las que corresponden al propietario —las necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables— y las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano, que son responsabilidad del inquilino. Desconfía de cláusulas que trasladen al arrendatario obligaciones de mantenimiento que legalmente no le corresponden, como la sustitución de electrodomésticos o la reparación de instalaciones estructurales.

Conclusión: leer el contrato no es opcional

Un contrato de alquiler es un documento legal vinculante que puede afectar tu economía y tu tranquilidad durante años. En el contexto actual del mercado andaluz, donde la demanda supera ampliamente la oferta en muchas capitales, la presión para firmar rápido es real. Pero tomarte 24 horas para revisar cada cláusula —o consultar con un asesor jurídico si tienes dudas— puede ahorrarte problemas serios. Conocer tus derechos es la mejor herramienta antes de convertir una vivienda en tu hogar.